Přemýšlíte o pořízení vlastního bydlení, protože věříte, že nemovitosti na své ceně půjdou dolů? A to hlavně v nadcházejících měsících? Hypoteční trh je v současné době velkou nepředvídatelnou záležitostí a tím, že si alespoň zjistíte, jak získat hypotéku, rozhodně nic nepokazíte. Tak pojďme na to!
Podmínky jsou jasné
I když se podmínky pro získání hypotečního úvěru neustále mění, obecně lze říct, že to, čeho se podmínky týkají, se příliš nepozměňuje. Stále totiž záleží například na věku, kdy musíte být plnoletí. Pokud se navíc rozhodnete požádat o hypotéku v takzvaném aktivním věku, je pravděpodobnost na získání půjčky daleko vyšší.
Jinými slovy lidé, ať už jsou sebevíc bonitní, například nezískají hypotéku v sedmdesáti nebo šedesáti letech. Je zde zkrátka nižší pravděpodobnost, že by úvěr bezproblémově splatili.
V předcházejícím odstavci jsme tedy naťukli další podmínku, kterou je nutné splnit, pakliže chcete získat hypotéku, a tou je bonita neboli příjem. Musíte být dle vašich příjmů schopni splácet své závazky. Vaše příjmy však musí být dobře prokazatelné čili sem spadá mzda ze zaměstnání, příjmy z podnikání, ale také důchod, příjmy ze současného nebo budoucího pronájmu či třeba výživné na dítě.
Do podmínek, které musíte splnit, však nespadá jenom výše uvedené, ale také mnohem víc. Kupříkladu musíte bydlet v České republice, rozhoduje také hodnota zástavy nebo záznam umístěný v registru dlužníků. Je samozřejmě dobré, pokud zde černý puntík není, ale pokud se tak stane, tolerují se pouze menší prohřešky.
Jak vysokou hypotéku dostanete?
Jak již bylo zmíněno, podmínky pro získání hypotéky se pořád mění. V současné době můžete dostat hypotéku zhruba ve výši 80 % z odhadované kupní ceny nemovitosti. Někteří však mohou získat i 90 %, záleží od poskytovatele úvěru a také od toho, kolik vám je let.
Co všechno ovlivňuje schválení hypotéky
Získání hypotéky není jen o splnění základních podmínek, jako je věk nebo bonita. Banky posuzují celou řadu faktorů, které dohromady tvoří celkový obrázek o tom, zda jste pro ně nízké, střední nebo vysoké riziko. Vliv zde mají nejen vaše příjmy, ale také stabilita zaměstnání, osobní historie i samotná nemovitost.
Stabilita zaměstnání a typ pracovního poměru
Banky upřednostňují žadatele s dlouhodobým pracovním poměrem, ideálně na dobu neurčitou. Výhodou je také delší doba ve stejném zaměstnání. Krátkodobé brigády, dohody nebo časté změny práce mohou být vnímány jako vyšší riziko.
Podnikatelé mají situaci složitější, protože banky se více dívají na:
- délku podnikání (většinou minimálně 12 měsíců),
- výši daňového základu,
- stabilitu příjmů,
- případné závazky.
Rodinný stav a počet vyživovaných osob
Hypotéka se posuzuje také podle toho, jaké celkové náklady domácnost má. Čím více členů, tím vyšší výdaje, což může ovlivnit bonitu. Například samoživitelé mají často možnost čerpat vyšší hypotéku, pokud jejich příjmy působí stabilně a jsou dobře doložitelné.
Vaše finanční historie
Banky mají přístup k úvěrovým registrům. Všechny vaše minulé úvěry, kreditní karty, kontokorenty nebo leasingy hrají roli. Krátkodobé problémy v minulosti nemusí být překážkou, ale opakované nesplácení nebo ignorování povinností je problém.
Pozitivní finanční historie naopak dokáže výrazně zlepšit šance na schválení.
Důležitost vlastních úspor
Ačkoli lze hypotéku získat i na 90 % hodnoty nemovitosti, většina lidí si raději připraví část kupní ceny předem. Vlastní zdroje nejen zvyšují šanci na získání hypotéky, ale také výrazně snižují celkové úroky.
Kolik peněz mít ideálně naspořeno?
Obvyklá doporučení bank i finančních poradců jsou:
- minimálně 10–20 % hodnoty nemovitosti,
- další 2–5 % na vedlejší náklady (daň z nabytí už neexistuje, ale počítejte s právníky, odhadem, poplatky).
Mít vlastní úspory znamená pro banku nižší riziko, a proto může nabídnout lepší úrokovou sazbu i flexibilnější podmínky.
Odhad nemovitosti: klíčový krok, který často rozhoduje
Odhadce je odborník najatý bankou, který stanoví „tržní hodnotu“ kupované nemovitosti. A právě tato hodnota je rozhodující pro to, kolik vám banka půjčí.
Jak odhad probíhá
Odhadce zjišťuje:
- technický stav nemovitosti,
- lokalitu, občanskou vybavenost,
- právní stav (zástavy, věcná břemena),
- skutečnou užitnou plochu,
- ceny podobných nemovitostí v okolí.
Pokud je odhad příliš nízký, můžete dostat méně peněz, než jste čekali, a musíte rozdíl doplatit vlastními prostředky.
Kdy odhad může být problém
Odhad nemovitosti často „nevyjde“ u:
- starších domů bez rekonstrukcí,
- chat a rekreačních objektů,
- developerských projektů s odhadovaným budoucím stavem,
- bytů v horším technickém stavu.
Vyplatí se připravit co nejvíce dokumentů a spolupracovat s makléřem, aby odhad proběhl hladce.
Jak si vylepšit bonitu a zvýšit šanci na schválení hypotéky
Existuje několik kroků, které můžete provést, aby vaše žádost vypadala pro banku atraktivněji.
Zbavte se zbytečných dluhů
Staré kreditní karty, nevyužívané kontokorenty nebo drobné spotřebitelské úvěry – to vše snižuje bonitu. Pokud je nepotřebujete, zrušte je.
Zvyšte příjem nebo jej lépe doložte
Banky hodnotí nejen výši příjmu, ale také jeho stabilitu. Pokud pracujete krátce, vyplatí se žádost odložit na dobu, kdy budete mít minimálně tři odpracované měsíce.
Podnikatelé mohou například:
- upravit způsob výpočtu výdajů,
- žádat o hypotéku po daňovém přiznání s vyšším základem,
- doložit dlouhodobé zakázky.
Buďte dva
Společná žádost dvou osob výrazně zvyšuje šanci na získání hypotéky. Banka posuzuje celkový příjem domácnosti, nikoli jednotlivce.
Hypoteční sazby a jak ovlivňují celkovou splátku
Úroková sazba je jedním z nejdůležitějších faktorů, které určují, kolik za hypotéku skutečně zaplatíte. V době nízkých sazeb byly úvěry levné, dnes jsou sazby stále relativně vysoké, ale situace se postupně mění.
Co ovlivňuje výši úrokové sazby
- výše LTV (poměr mezi úvěrem a hodnotou nemovitosti),
- doba fixace,
- bonita klienta,
- ekonomická situace a úrokové sazby ČNB.
Čím nižší LTV, tím lepší sazbu můžete dostat, protože banka nese menší riziko.
Jaké typy hypoték můžete získat
Banky dnes nabízejí různé druhy hypoték, přičemž každý typ je vhodný pro jiný druh situace.
Klasická účelová hypotéka
Slouží ke koupi bytu, domu nebo pozemku. Má nejlepší podmínky, nejnižší sazby a největší flexibilitu.
Hypotéka na rekonstrukci
Vhodná pro ty, kteří chtějí financovat opravy nebo modernizaci. Banka často umožní čerpání ve více fázích.
Hypotéka bez doložení účelu (americká hypotéka)
Méně častá volba, ale může být řešením, když potřebujete vyšší volnost. Má vyšší úroky než účelová hypotéka.
Refinancování hypotéky
Pokud už hypotéku máte, můžete ji převést do jiné banky a získat lepší podmínky – nižší sazbu, delší splatnost nebo nižší splátku.
Co vše budete potřebovat k žádosti o hypotéku
Banky obvykle vyžadují:
- občanský průkaz,
- potvrzení o příjmu,
- doložení pracovního poměru nebo podnikatelské činnosti,
- výpisy z účtu,
- dokumenty k nemovitosti (list vlastnictví, katastrální mapa, projektová dokumentace),
- kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí,
- odhad nemovitosti.
V případě podnikatelů se navíc dokládá daňové přiznání a často i rozvaha nebo výsledovka.
Je teď správný čas žádat o hypotéku?
Hypoteční trh je v současné době nepředvídatelný, což může být paradoxně výhoda. V době poklesu cen nemovitostí lidé často uvažují o koupi, ale váhají, protože sazby jsou vyšší než v minulosti.
Co sledovat, než se rozhodnete
- vývoj úrokových sazeb ČNB,
- ceny nemovitostí v lokalitě,
- vlastní finanční rezervu,
- osobní stabilitu (práce, příjem),
- výši nákladů spojených s bydlením.
Když se několik těchto faktorů spojí ve váš prospěch, může být současná situace naopak vhodným okamžikem k žádosti o hypotéku.
Jak se připravit na schůzku s bankou
Aby byl proces co nejhladší, je dobré se předem připravit:
- sepsat si celkové příjmy a výdaje,
- zkontrolovat registry dlužníků,
- vyřešit dluhy a závazky,
- připravit dokumenty k nemovitosti,
- spočítat si maximální výši splátky.
Dobrá příprava výrazně zvyšuje šanci na schválení úvěru a umožňuje získat lepší podmínky.
Získání hypotéky je proces, který lze dobře zvládnout
Získání hypotéky nemusí být stresující. Klíčové je znát pravidla, být připraven, mít stabilní příjmy a dobře vybranou nemovitost. Pokud splníte základní podmínky, doložíte vše potřebné a budete komunikovat s bankou, je proces rychlý a přehledný.
Hypotéka je dlouhodobý závazek, který může výrazně ovlivnit kvalitu bydlení i finanční stabilitu. Proto má smysl postupovat pečlivě, neukvapovat se a vyhodnotit všechny možnosti.
Autor: Jan Konečný
O autorovi článku: Jan Konečný je český podnikatel a konzultant se zaměřením na malé a střední firmy. Posledních deset let se věnuje pomoci začínajícím podnikatelům – od tvorby podnikatelských plánů přes nastavování financí až po marketingové strategie. Jeho články jsou známé pro srozumitelný jazyk, praktické příklady a důraz na reálné zkušenosti z podnikatelského prostředí. Ve volném čase přednáší na workshopech o podnikání a radí lidem, kteří chtějí úspěšně začít pracovat sami na sebe.
